O que eu pergunto
De quem você comprou e se essa pessoa está na matrícula; se o preço foi todo pago; se o vendedor está vivo e é encontrado; se havia cônjuge; se existe processo ou briga sobre o contrato; há quanto tempo você está no imóvel.
Feira de Santana · Bahia · Atendimento on-line
Contrato de gaveta
em Feira de Santana.
Contrato de gaveta não passa a propriedade, mas dá o direito de exigir a escritura de quem vendeu. Se o vendedor se recusa, sumiu ou morreu, o caminho costuma ser a adjudicação compulsória, que hoje pode ser feita no cartório de registro de imóveis, sem processo, quando o preço foi pago e ninguém disputa o contrato.
Esta página responde às perguntas de quem comprou com contrato particular e ainda não tem a casa no nome, com a lei de cada passo e a lista do que levar para a primeira conversa.
No primeiro contato, você recebe as informações sobre a consulta e o agendamento.
Erick Bacelar · Advogado · OAB/BA 72.089
Vendedor que não assina, sumiu ou morreuPresencial em Feira de Santana, com hora marcadaOn-line para quem está em outra cidade
Perguntas desta página
O que você quer saber
sobre o contrato de gaveta?
Cada pergunta abaixo tem resposta nesta página, com a lei ou a súmula que a sustenta. Toque na pergunta para ir direto à resposta.
Contrato de gaveta tem valor?
Dá para fazer a adjudicação compulsória em cartório?
O vendedor morreu antes de passar a escritura. E agora?
Comprei de quem tinha comprado de outro. Ainda funciona?
Ainda devo parcelas. Posso pedir a adjudicação?
Onde a adjudicação é feita em Feira de Santana?
Que papéis levar para a primeira conversa?
O contrato de gaveta precisa estar registrado para pedir a adjudicação?
O vendedor tem dívidas com o fisco. Isso trava a adjudicação?
Contrato com firma reconhecida vale como escritura?
Quanto tempo leva a adjudicação em cartório?
O contrato
Contrato de gaveta
tem valor?
Tem. Ele prova a compra e dá a você o direito de exigir a escritura definitiva e, se houver recusa, de pedir a adjudicação do imóvel. O que ele não faz é tirar a casa do nome do vendedor: isso só acontece com o registro.
O direito de exigir a escritura e de pedir a adjudicação está no Código Civil, art. 1.418. O Superior Tribunal de Justiça firmou que esse direito não depende de o contrato estar registrado no cartório de imóveis (Súmula 239 do STJ).
Enquanto o contrato fica na gaveta, a matrícula continua em nome de quem vendeu (Código Civil, art. 1.245, § 1º). A casa pode ser alcançada por uma penhora contra o vendedor, e você vai precisar provar a compra para tirá-la de lá.
Por isso eu não deixaria para depois. O contrato antigo, os recibos e as testemunhas da compra ficam mais difíceis de reunir a cada ano, e a família de quem vendeu muda de endereço.
Adjudicação em cartório
Dá para fazer a adjudicação
compulsória em cartório?
Dá, desde 2022. O pedido é feito no cartório de registro de imóveis onde o imóvel está, com advogado. O vendedor é notificado para assinar em 15 dias; se não assinar, o cartório registra o imóvel em seu nome com base no próprio contrato.
É o art. 216-B da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 14.382/2022. O deferimento não depende de o contrato estar registrado nem de o vendedor estar em dia com o fisco (§ 2º).
- ContratoA promessa de compra e venda, as cessões ou o documento da sucessão.
- Prova do inadimplementoNotificação feita pelo cartório para assinar em 15 dias, sem resposta.
- Ata notarialLavrada por tabelião, com a identificação do imóvel, do comprador e a prova do pagamento do preço.
- Certidões dos distribuidoresDa comarca do imóvel e do seu domicílio, mostrando que não há processo sobre o contrato.
- ITBI pagoO imposto municipal sobre a transmissão.
- ProcuraçãoCom poderes específicos para o advogado.
Vendedor falecido
O vendedor morreu antes de passar
a escritura. E agora?
A obrigação passa para a herança dele. Os herdeiros podem assinar a escritura, com autorização no inventário do vendedor, ou você pede a adjudicação compulsória contra o espólio, no cartório ou na Justiça.
A herança responde pelas obrigações de quem morreu, e depois da partilha cada herdeiro responde na proporção do que recebeu (Código Civil, art. 1.997). Se quem morreu foi o comprador, os sucessores dele também podem pedir a adjudicação (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º).
Nesse caso eu começo descobrindo se já existe inventário do vendedor e quem é o inventariante. Isso decide a quem a notificação é dirigida e se vale mais pedir a assinatura dentro do inventário.
Contratos em sequência
Comprei de quem tinha comprado de outro.
Ainda funciona?
Funciona se os contratos formam uma corrente até quem está na matrícula. A lei admite o pedido de cessionários e promitentes cessionários. Se falta um contrato no meio, a adjudicação perde a base, e a usucapião passa a ser estudada.
Base: Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º, I (instrumento de promessa ou de cessão).
Preço e imposto
Ainda devo parcelas.
Posso pedir a adjudicação?
Não antes de quitar. A ata notarial precisa trazer a prova do pagamento do preço. Com o preço pago, entra o ITBI, que é imposto do Município e tem de ser recolhido antes do registro.
Os requisitos estão nos incisos III e V do art. 216-B, § 1º, da Lei 6.015/1973. O ITBI é de competência do Município onde fica o imóvel (Constituição Federal, art. 156, II, e § 2º, II).
Se o vendedor era casado quando assinou o contrato, eu confiro também se o cônjuge participou. Para vender imóvel, a lei exige a autorização do cônjuge, salvo no regime da separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, I).
Feira de Santana
Onde a adjudicação é feita
em Feira de Santana?
No cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está matriculado. Se for à Justiça, a ação corre no foro onde fica o imóvel. A ata notarial pode ser feita em qualquer tabelionato de notas.
Base: Lei 6.015/1973, art. 216-B, Código de Processo Civil, art. 47 e Lei 8.935/1994, art. 8º.
O escritório atende com hora marcada Feira de Santana e cidades da região, como Conceição da Feira, São Gonçalo dos Campos, Santo Estêvão, Serrinha, Santa Bárbara, Serra Preta e Amélia Rodrigues, e on-line quem está em outra cidade ou fora do Brasil.
Primeira conversa
Que papéis levar
para a primeira
conversa?
Leve o que tiver. Nenhum desses papéis é condição para marcar a conversa; com eles, dá para dizer se a adjudicação é possível e o que falta.
- O contrato e as cessõesTodos, do primeiro ao último, mesmo os que parecem não importar.
- Recibos e comprovantes de pagamentoA prova do pagamento do preço é requisito da adjudicação.
- Certidão de matrícula atualizadaPara conferir se quem vendeu (ou quem vendeu para ele) está como dono.
- Dados de quem vendeuNome completo, CPF se tiver, último endereço conhecido e estado civil.
- Certidão de óbitoSe o vendedor ou o comprador já morreu, e os nomes dos herdeiros que você conhecer.
- Carnê do IPTUAjuda a identificar o imóvel e o cadastro na Prefeitura.
Como funciona
Como é a
primeira conversa?
É uma consulta com hora marcada, no escritório em Feira de Santana ou por vídeo. Eu leio o contrato, confiro a matrícula e digo se a adjudicação é o caminho e se ela pode ser feita em cartório.
Com o que você sai
O caminho provável (escritura, adjudicação em cartório, ação judicial ou usucapião), a lista do que falta e os custos de terceiros: ITBI, ata notarial, certidões e emolumentos do registro.
Depois da conversa
Se você decidir seguir com o escritório, escopo, etapas e condições são combinados por escrito antes de começar. Profissionais técnicos, quando necessários, são contratados à parte.
As condições da consulta são informadas no primeiro contato. Escopo, etapas e condições de uma eventual contratação são combinados por escrito antes de começar.
Quem conduz o atendimento
Erick Bacelar
Advogado · OAB/BA 72.089
Atuação em regularização de imóveis, adjudicação compulsória, usucapião, inventário e sucessões. Quando o vendedor já morreu, o inventário dele e a adjudicação são examinados juntos.
Pós-graduação em Direito Imobiliário
Faculdade CERS · 2022 a 2023
Onde atende: escritório na Rua Castro Alves, 1511, Ed. Meritum Center, sala 201, Feira de Santana (BA), com hora marcada, de segunda a sexta; on-line para quem está em outra cidade, em outro estado ou fora do Brasil. A inscrição pode ser conferida no Cadastro Nacional dos Advogados.
Conheça a formação e a atuação do advogadoPerguntas frequentes
Dúvidas sobre
contrato de gaveta.
Registro do contrato, dívida do vendedor, firma reconhecida e prazo.
O contrato de gaveta precisa estar registrado para pedir a adjudicação?
Não. O STJ firmou que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso (Súmula 239), e a lei de registros diz o mesmo para a adjudicação em cartório (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 2º).
O vendedor tem dívidas com o fisco. Isso trava a adjudicação?
Não trava a adjudicação em cartório: o deferimento independe da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 2º). Penhoras já registradas na matrícula precisam ser analisadas à parte.
Contrato com firma reconhecida vale como escritura?
Não. O reconhecimento de firma só confirma a assinatura. Para imóvel acima de trinta salários mínimos, a transferência exige escritura pública (Código Civil, art. 108) e registro (art. 1.245).
Quanto tempo leva a adjudicação em cartório?
Não há prazo fixo. A lei fixa 15 dias para o vendedor responder à notificação; o restante depende de encontrar o vendedor ou os herdeiros, das certidões, do ITBI e das exigências do cartório.
Fale com o escritório
Para marcar a
primeira conversa.
Pelo WhatsApp você recebe as informações sobre a consulta e o agendamento. Não é preciso mandar documentos nessa primeira mensagem.
Falar no WhatsAppPrefere organizar as informações primeiro? O formulário prepara uma mensagem para você revisar e enviar no WhatsApp.
Atendimento presencial: Rua Castro Alves, 1511, Ed. Meritum Center, Sala 201, Feira de Santana/BA. CEP 44001-648.
Segunda a sexta, mediante agendamento. On-line para outras cidades e para quem vive fora do Brasil.
Para aprofundar
Leituras sobre
contrato de gaveta.
O vendedor morreu antes da escritura
A casa continua no nome do antigo dono
O cartório recusou o registro
O que entra no custo da regularização
Imóvel sem escritura em Feira de Santana
Usucapião em Feira de Santana
Regularização de imóveis em Feira de Santana
Inventário em Feira de Santana
Referências: Código Civil, arts. 108, 1.245, 1.418, 1.647 e 1.997 · Lei 6.015/1973, art. 216-B · Súmula 239 do STJ · Constituição Federal, art. 156 · Código de Processo Civil, art. 47 · Lei 8.935/1994, art. 8º.
Conteúdo de Erick Bacelar, OAB/BA 72.089, atualizado em 22/10/2026. As informações gerais não substituem a análise dos documentos do seu caso.