Minha casa tem escritura, mas a construção não está na matrícula: como regularizar?

A regularização de uma construção que não aparece na matrícula exige comparar o registro do imóvel com a obra existente e com os documentos municipais. Ter escritura do terreno não comprova, por si só, que a casa foi averbada. O primeiro passo é identificar exatamente qual informação está faltando antes de pedir a correção.

Como saber se o problema está na escritura, na matrícula ou na prefeitura?

Escritura, matrícula e cadastro municipal cumprem funções diferentes. A escritura documenta o negócio; a matrícula reúne os registros e averbações do imóvel; o cadastro da prefeitura contém informações municipais. Consulte a certidão atualizada da matrícula, em vez de concluir que está tudo regular apenas porque existe escritura ou cobrança de IPTU.

A Lei nº 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos, em seu artigo 167, inciso II, item 4, prevê a averbação da edificação, da reconstrução e da demolição. Essa previsão ajuda a distinguir a titularidade do terreno da atualização registral da construção.

Considere um exemplo hipotético: a matrícula descreve um lote, mas no local existe uma casa com dois pavimentos. É preciso verificar se a construção foi licenciada e concluída conforme as exigências municipais, se houve ampliação e se os documentos permitem a averbação. Alterar somente o cadastro do IPTU não substitui essa análise.

Quais documentos devo reunir para começar a regularização?

O diagnóstico começa com documentos do imóvel e uma descrição técnica da construção. A lista definitiva depende do município, da época da obra e das exigências aplicáveis ao registro. Não existe uma lista única que garanta a regularização de qualquer casa.

1. Obtenha a matrícula atualizada para conferir proprietário, descrição do terreno, construção averbada e eventuais ônus.
2. Separe escritura, contrato de aquisição e documentos pessoais para esclarecer como o imóvel foi adquirido.
3. Reúna os documentos municipais disponíveis, como projeto aprovado, alvará e habite-se ou documento equivalente exigido no município.
4. Informe reformas e ampliações a profissional habilitado, que avaliará a necessidade de levantamento, projeto e registro de responsabilidade técnica.
5. Confirme as exigências fiscais e registrais aplicáveis à obra antes de apresentar o pedido de averbação.

O habite-se, quando exigido, relaciona-se à conclusão e às condições de utilização da edificação segundo a disciplina municipal. Ele não transfere a propriedade. Da mesma forma, a averbação não deve ser tratada como uma autorização para ignorar exigências urbanísticas.

Se o problema for a metragem do terreno, e não a construção, consulte o guia sobre terreno com área diferente da matrícula. Se o imóvel ainda estiver registrado em nome de outra pessoa, o ponto de partida está no artigo sobre casa no nome do antigo dono.

Posso vender ou financiar enquanto a construção está irregular?

A viabilidade da operação depende da pendência e das exigências do comprador, do cartório e do agente financeiro. Antes de assumir uma data de entrega, apresente a documentação para análise. Uma matrícula que descreve apenas o terreno pode não corresponder ao bem que está sendo oferecido como casa pronta.

A promessa de compra e venda precisa refletir a situação real e definir responsabilidades, condições e prazos compatíveis com o diagnóstico. Evite prometer aprovação de financiamento antes da avaliação da instituição financeira.

O orçamento deve separar despesas técnicas, taxas municipais, exigências fiscais eventualmente aplicáveis, emolumentos registrais e honorários jurídicos. Sem conhecer o município, a área e os documentos, informar um preço fechado ou um prazo certo seria impreciso. Conheça também as áreas de atendimento em imóveis.

Principais pontos

1. A escritura do terreno não comprova que a construção esteja averbada na matrícula.
2. A regularização deve comparar os documentos registrais, a situação física e as exigências municipais.
3. A falta de averbação precisa ser avaliada antes de assumir compromissos de venda ou financiamento.
4. O custo e o prazo dependem do diagnóstico documental e técnico de cada imóvel.

Base normativa consultada em 21 de setembro de 2026: Lei de Registros Públicos, artigo 167, inciso II, item 4. As exigências municipais devem ser conferidas na cidade do imóvel.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual dos documentos, prazos e circunstâncias do caso.

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